房贷利率迷雾重重，别被搞晕头啊 | 楼先生问答NO.309
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年末之际，任何风吹草动，都会引起买房者的警惕。
因为，“房价暴涨还会再来一次”这样的念头，没有人可以从心底里彻底打消。从广州放开限价，到限购全面放开，每一条亦真亦假的消息，都会被多头们加以利用。
近段时间，不管多头空军，都在关注房贷利率的变化——真的降了吗？甚至还出现了耸人听闻的“全面松动”？
从多家银行口径证实，房贷利率上浮比例均有所下调，相比高位时普遍下降5%左右。目前，首套房贷利率上浮10-15%，二套上浮15-20%。放款速度明显变快了。
记得上半年，房贷利率最夸张时，二套房贷最高出现过上浮30%，上浮25%是非常普遍的。
你有没有想起来：8月初，上海有几家银行被媒体曝出“首套房贷利率9折”。隔天银行自己就出来辟谣了，并表示坚决抑制房价上涨。
当时瞬间就看出：楼市调控不容挑战。
那么这一次，我们也要搞清楚两个问题：一，这一波操作缘何而起？二，会成为房价再次暴涨的导火索吗？
房贷利率上浮下调的最大原因是：由于今年4次定向降准，一共释放21500亿的流动性，直接导致了银行不缺钱。说得再直白一点，近期房贷利率变化，不是为了楼市，纯粹是钱太多了。当然，银行也愿意让钱流向楼市。
如果硬扯什么调控放松，那你想太多了！
再来理一理第二个问题。
首先，要认清楚一点，从全国范围看，房贷利率还是在上涨，只是稍微上涨幅度往回收缩了一点点，完全不至于会影响房价走势。
到了房贷利率祭出85折或75折的时候，再来奔走相告房价要涨了，也来得及。
其次，以目前金融政策看，不可能出现很大力度的房贷利率优惠，也没这方面的迹象。为什么？没有出现大水漫灌啊，降准也只是“定向滴灌”，还防狼一样放着房地产呢。
再延伸一下：全球加入加息周期，谁敢继续玩通货膨胀？
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
璟宸府/叠墅、均价4.98万、城东/高端改善
@快乐每一天
层楼老师，你好。上半年卖了一套房子，也参加了一些楼盘摇号，不是没摇中，就是自己看不上。预算八九百万左右，主要考虑城东城南方向，最近感觉有点挑不好了。上周末和老公一起看了璟宸府，叠墅要推了，我们感觉有点心动，这个行情下，值得入手吗？
楼先生：关注这个房子的人，可不止你们啊。在《层楼》后台和粉丝群里，这个楼盘的提及率很高，时不时有人问，璟宸府叠墅什么时候能开？前天，璟宸府拿出了第一批叠墅的预售证，92套，单价4.6万起，总价700多万。武林门以东的高端改善人群，基本上可以一步到位了。
这个价格一出来，业内还是有点意外的。根据我们对大量备案价的观察，同区域内的高层和叠墅价格比，大约在1:1.5左右。所以，璟宸府叠墅的备案价，还是被政府砍价了。现在，实力稍强一点的改善客户，大多能够得上。估计有些人都愿意踮踮脚买吧？
还可以简单比较一下，横向看，这两年在杭州，虽然叠墅如雨后春笋般冒出来，但其实核心地段的（比如滨江、申花），大概一只手就数得过来，没有1200-1500万的承价能力，根本不好把握。而火车东站一带，基本就是空白。
纵向看，在同区域内，这个预算，也就能够买到一套差不多面积的高层。就连周边普普通通的高层二手房，也要四万一二。所以，璟宸府的叠墅，还是占据了一个明显的价格蓝海。所以放眼全杭州，这样的产品，综合房企品牌、得房率和性价比来看，有它的唯一性所在。
既然承受能力就在璟宸府的总价范围，加上城东交通很方便，今后配套也会起来，整个区域还是蓬勃向上的，那就选它吧，为心动买一次单。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
滨江·御江南、工作在滨江、萧山科技城
@Kevin
我在滨江上班，御江南和前湾国际社区该怎么选，御江南的配套好，有地铁，离滨江也近，又更喜欢前湾国际社区的产品，但它的地段太偏了，未来虽然有规划但也不知道能不能落实，感觉买那里风险太大。 如果只看产品的话，我会选前湾国际社区，但是综合地段和配套考虑，没法下定决心买前湾啊。
楼先生：如果是让你犹豫的房子，那就暂缓考虑吧。目前行情下，即便是限价新房，能挑选的机会也挺多的。尤其江南岸，从市北到南部新城，供应量相当充裕。如果不着急买，等到明年，二手房也会出现不错的入手机会。
前湾国际社区的产品，亮点很多，看过样板房，确实心动。项目所在的萧山科技城，未来期待值可以很高，有很多高大上的规划。至于配套，也不用太担心，地铁、学校、医院以及购房中心，好多都已经在建了。无非目前的价格，稍微有点超前了，与当下行情不那么匹配。
相比之下，御江南这个位置，成熟度要高得多，属于萧山城区，周边各种配套一应俱全。买了这样的房子之后，就安心等着交付入住，配套方面不需要有顾虑。在滨江工作，考虑御江南多一点，走风情大道很快就能到达滨江。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
刚需、首付50万、青山湖科技城、自住
@Aaron Wng
2017年3月来杭上班，刚需首付三成，预算50万左右，现在楼市不稳，越秀·西海岸值得入手吗？
楼先生：这个房子可以拿来自住吗？比如你在老余杭或者未来科技城一带工作，那就可以考虑。等到杭临轻轨开通后，两地之间能进一步拉近距离。长远去看，青山湖科技城的房子，还是有前途的。但如果满足不了自住需求，作为首套刚需，建议谨慎入手吧。
不管是新房还是二手房，建议多从自住角度出发。对你来说，资金有限，加上又没有房票，选择面上就比较捉襟见肘。是不是到明年3月就有买房资格了？其实可以等一等，一方面，房价暴涨可能性比较小了，另一方面，到明年可以关注二手房，比如市区老破小。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
1000万、滨江/钱江新城、绿城滨和路项目
@距离
您好，老师。我想问一下，预算1000万左右，想买滨江的，靠江边一些的，杭州壹号院和金茂府都没有摇中，滨江接下来好像没楼盘了，请问下，哪里还能买？
楼先生：你有这样的预算，为什么不先考虑钱江新城？一个方向是南星桥一带，接下来会上市的是保利滨江·上品，预计7万左右，稍微加点预算，有机会够得上165方户型。还可以往东过去，中海·钱江湾年底会加推最后一批房源，均价5万5，面积178-207方，真正的一线江景。
跨江过去到滨江，现在的确没有可售的楼盘，靠江边的一点选择就更少了。今年的话，在滨康路上的中海·云宸会开盘，预计均价5万左右，只有一个户型139方。
到明年，杭州壹号院、绿城滨和路项目以及时代集团的两个项目，也都会面市。如果靠江边一点，继续等一等杭州壹号院；关注房企和品牌，可以选择绿城的房子，最大面积有200多方；时代集团其中一个楼盘就在滨江金茂府边上，目前还没有很多规划信息。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
萧山/滨江、排屋/1000-1200万、湘湖和院
@Leo
想在萧山区或滨江城区找一套1200万左右的排屋，是否有推荐？
楼先生：如果考虑二手排屋，需要耐心找一找，这种高总价的低密产品，二手市场上的流通率很低的。在滨江这边，可以关注一下中南白马湖壹号，挂牌房源很少。其实，彩虹城附近也有一些排屋，不过房龄有点老，房子不够新。还可以往钱江世纪城方向，比如顺发康庄，应该有一批不错的排屋，其它选择就得往萧山城区、湘湖方向，会比较好把握。
另外也可以关注新盘。这个预算，可以考虑湘湖边上的两个排屋楼盘，一个是保亿·湘湖和院，比较纯粹的中式合院，主力面积220方；另一个是滨江·湘湖里，也买得到的。还有一个楼盘，就是悦虹湾，后期也会推出180-200方的排屋合院。如果能接受南部新城，那排屋选择面就很大了，多数总价门槛不到1000万。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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